──方案研判、产品研发、示范区打造、精细化设计管控的原理及实例详解

课程背景

《如何提升研发设计的核心竞争力──方案研判、产品研发、示范区打造、精细化设计管控的原理及实例详解》覆盖了研发设计管理的全专业和全周期管理知识，面向集团、区域、城市公司设计部门负责人，项目总经理，城市公司总经理，以及有志于成为设计部门负责人的设计师。

课程围绕品质、货值、成本、周转等目标，系统性讲授方案研判、产品研发、设计质量管理、设计现场管理、设计运营等研发设计五大“核心能力”的提升方法。通过对大量典型案例的剖析和研发原理的讲解， 促使地产企业设计管理者快速掌握产品设计的行业趋势、产品线和标准模块的研发方法、设计质量管理工具、成本优化控制方法、效果把控重点、项目设计运营管理技能，进而提升房地产公司的研发设计管理水平。

课程价值

★ 理解地产设计管理的内涵与道、术、法;

★ 了解产品设计的行业趋势;

★ 掌握产品线和标准模块的研发方法和管理模式;

★ 了解地产行业最前沿、最实用的新技术、新材料和新工艺;

★ 掌握产品全过程设计质量管理的原理、流程、方法和工具;

★ 理解设计阶段的成本优化具体控制方法;

★ 掌握示范区、交房区效果把控重点;

★ 掌握项目设计运营管理的原理和技巧

课程大纲

一、 研发设计的核心能力

1、研发设计的概念：客户、产品、净资产收益率

2、研发设计与净资产收益率的关系：品质、货值、成本、周转

3、研发设计 “核心能力”重要性分析

(1)方案研判 (总图、指标)

(2)设计质量管理(设计缺陷、设计优化)

(3)现场管理(示范区、交房区现场设计把控)

(4)设计运营管理(制度、流程、进度、考核、评价)

(5)产品线与标准化(外立面、示范区、户型)

4、研发设计五大“核心能力”之间的辩证关系

二、方案研判

1、规划条件分析

2、项目定位分析

3、竞品分析：规划、业态、指标、户型、售价等

4、多业态方案比选思路：货值与流速的权衡

案例：成都某项目多业态方案对比分析

5、总图布局规律详解：案例、直觉与理性

案例：武汉某项目总图排布优先级研究

6、覆盖率的利用原则与案例：提升货值的手段与典型案例

案例：多个项目高价值业态货量最大化推演，一念之间如何提升千万货值

7、场地东西向建筑间距的控制原则

案例：杭州某项目充分利用场地东西向宽度的总图分析

8、成本最优原则：减少楼栋、规整地库、减少地库面积等

案例：南京某项目在货值一定情况下如何降低成本

9、地块资源利用原理与案例：景观、私家花园、朝向、噪音、不利因素等

案例：宁波某项目如何优化空间形态及合理利用资源

10、前期设计条件梳理：痛心疾首的教训与惨案

案例1：限高、配套指标、车位配比等前期设计条件项目失误案例分析

案例2：前期微小的设计失误如何将一个盈利项目变为严重亏损项目

三、产品线与标准化研发策略

1、产品线及其研发概况

(1)产品线的概念和意义

案例：以福特、宝马等制造业产品线为例，详解产品线与模块化

(2)标杆企业产品线概况与研发趋势

案例：详解旭辉、金科等标杆企业产品线研发

2、产品线体系与配置

(1)产品线定位与架构：严谨的分类与自恰的逻辑

(2)建筑外立面研发方法、成果及配置

案例1：以龙湖九里晴川、晶蓝项目现代风格外立面为例，推演如何对比、归纳

案例2：以融创新亚洲风格项目为例，推演如何对比、归纳

(3)景观大区模块研发方法、成果及配置详解

(4)精装公区模块研发方法、成果及配置详解

3、产品价值点研发

(1)标杆企业的产品力提升着力点与研发趋势

(2)如何研发与提炼适合企业自身的产品价值点

案例：金茂、万科等企业智慧社区、健康科技、人性化景观标准化配置详解

(3)基于客户需求的新技术、新设备、新工艺的研究方法

(4)产品价值点如何与营销、物业打通

4、户型库研发

(1)户型库的建立方法与原则：点、线、面的户型展开逻辑

(2)户型行业趋势与外部对标

案例：以万科户型为例，分析90平米以下小户型的差异化竞争

(3)客研数据支撑：寻找客户必备与惊喜需求

(4)户型库的研发过程：分类、审核、优化、使用与区域户型研发特点

案例：万科119平米四房的10大亮点解析

5、示范区标准

(1)示范区各专业标准的对标、建立逻辑和方法

案例1：以旭辉现代风格示范区为例，推演示范区各专业研发过程

案例2：以龙湖天系新亚洲风格示范区为例，推演售楼部建筑专业研发过程

(2)示范区各专业成本限额

6、车库设计标准

(1)地库入口设计亮点

(2)地库停车空间形象与配置标准

(3)落客区形象标准

(4)车库灯具标准与标识系统

7、精装房设计标准

(1)成本限额下的分级精装房标准研发思路

(2)对标融创、旭辉标准化精装的分级精装房使用手册

(3)精装房人性化设计亮点

8、产品标准化管控措施

(1)从拿地方案到批量施工的全周期管理流程

(2)标准化材料管控措施

(3)标准化更新迭代管控措施

(4)标准化应用考核管控措施

四、设计质量管控

1、克劳士比理论、“质量管理逻辑闭环”ISO体系解析：比肩丰田、大众汽车管理水平的设计质量管理

(1)如何将评审输出作为改进组织业绩的核心工具

(2)奖惩和绩效如何由工作中客观形成的数据进行记录和追踪

(3)B17轰炸机操作的经典评审管理工具借鉴

2、与客户敏感点相关的设计缺陷典型案例解析

案例：万科历年项目的风井、构筑物、结构、管线、造型、车库等45个典型问题

3、德鲁克质量管理理论与先进技术工具的设计质量管理

4、设计质量管理流程：源于现代金融业的下沉、穿透、遴选、禁入等管理方法

(1)穿透式系统四大核心功能

(2)穿透式系统设计、工程、成本联合审图(3)7个维度对穿透式系统和传统管理方式进行定性对比分析

案例：以金科集美项目为例，详解设计质量管理要点与流程

5、设计优化管控：方法、精细化与综合优化

(1)静态管控各项指标与动态管控的管理重点

(2)建筑优化技巧与案例解析

案例1：重庆某项目场地、道路优化如何节约800万

案例2：贵阳某项目保温材料如何优化1000万

案例3：无锡某项目车库轮廓、流线、柱网、车道等优化实例

(3)结构优化技巧与案例解析

案例1：典型项目板、梁、墙身、暗柱的含钢量深入剖析

案例2：重庆某项目结构布置优化

案例3：郑州某车库基础如何优化700万

案例4：梁、板、剪力墙钢筋如何进行精细化优化

案例5：重庆某项目边坡设计如何优化1500万

(4)设备优化技巧与案例解析

案例1：山东项目设备房面积、位置等优化技巧与案例

案例2：设备选型按需选用，不得随意提高标准的案例

五、设计现场管理

1、示范区效果把控

(1)基于约瑟夫派恩体验理论的示范区整体管控原则

案例：以金科博翠项目为例，解析如何实现售楼部位置、功能、动线、氛围最优

案例：以金科集美项目为例，解析如何考虑样板房展示形式、位置选择、楼层选择、场景搭设

(2)示范区节点管控标准

(3)示范区效果点评案例解析

案例：金科御临河、龙里东方等优秀项目建筑、精装、景观的示范区效果管控

(4)示范区效果点评标准

2、交房区巡检

(1)巡检的意义和流程

(2)30个典型巡检案例分析

(3)巡检问题解决方法

(4)巡检评分标准

六、设计运营

1、设计运营管理逻辑：制定、监管、考核与总结的闭环

2、制度化、流程化、模板化的方法

(1)清除优化

(2)整合优化，将“首开区流程”和“非首开区流程”进行合理整合。

(3)风险点前置。

(4)审批并行，快速协同。

(5)提高关键流程质量。

3、在流程中，对输入数据、审批要点、审批人员(授权体系)、附件等关键信息进行固化。

4、考核重点：区域公司设计管理各项指标、设计单位服务质量和进度、示范区效果

5、总结的必要性：交房区点评季度总结、示范区点评季度总结、项目后评估季度总结、专业培训等

6、从实践到理论的总结： Kaizen/BPR/TQM等精益管理哲学的思考

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